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中國專業(yè)批發(fā)市場案例研究報告
作者：袁耿勝 日期：2007-11-23 字體：[大] [中] [小]
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—— 探秘中國新專業(yè)市場發(fā)展之道
前 言
2006年12月28日，全球競爭力組織公布了“2006中國上市公司競爭力100強”的名單，浙江中國小商品城集團股份有限公司續(xù)2005年后再次成為中國專業(yè)市場界的驕子，排名僅次于中國石油化工股份有限公司，名列競爭力排行榜第二名。
義烏的成功，吸引力大多數地產投資商的眼球，一個一個大量超大型體量的專業(yè)市場抗著“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“國際城”、“品牌展示中心”、“時尚中心”等旗號，拔地而起，名曰為專業(yè)市場的升級、順應國際化潮流。通過策劃開盤招商至開業(yè)運營，究竟幾家歡樂幾家愁。為給專業(yè)市場的開發(fā)商一些拋磚引玉的作用，作者策劃組織了本次大型中國小商品專業(yè)市場調研項目。
第一部分 中國專業(yè)市場的起源
眾所周知，我國批發(fā)市場起源于80年代初期，90年代以來，我國批發(fā)市場進入了一個快速發(fā)展時期，其形成原因，大致分為三個方面：1、在原有農貿市場和集貿市場基礎上發(fā)展起來的；2、在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎上形成的；3、為適應經濟發(fā)展的要求而興建的專業(yè)市場。
截2005年官方統(tǒng)計資料，在工商部門登記的各類商品市場有95000多家，上規(guī)模的各類批發(fā)市場有12000多家，其中農產品批發(fā)市場4000多家，工業(yè)消費品批發(fā)市場2400多家，生產資料批發(fā)市場5000多家。
專業(yè)市場的發(fā)展延續(xù)市場的發(fā)展需求規(guī)律，目前的專業(yè)市場根據區(qū)域的特性主要分為：產地市場、銷地市場和集散地市場三種類型。三種市場在當時的歷史條件下，均得以生存和發(fā)展；但在變化了的條件下，卻各各呈現不同的命運�？偟泌厔菔牵寒a地市場越來越顯示出更強大的生命力，其典型實例是浙江義務小商批；集散地市場隨著市場建設熱潮（導致分流熱潮）和越來越發(fā)達的交通、越來越暢通的信息（導致直奔產地的傾向）時代的到來，生命力必然走向枯萎；伴生的問題就是：銷地市場必然走向萎縮，輻射范圍緊縮到市場周圍一個比較狹小的范圍。
同時，舊專業(yè)市場普遍存在以下一系列的問題：
1、 傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠；
2、 倉庫面積小；
3、 停車不方便；
4、 經營環(huán)境差，檔次低；
5、 配套設施落后；
6、 租金昂貴，商家經營成本高；
7、 無證照經營，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經營情況十分突出；
8、 在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；
9、 政府整治升級對象；
特別是小商品批發(fā)市場，這種模式的市場不是國際通行的商業(yè)形式。在西方國家，只有農產品（如水果、蔬菜、鮮菜等）這種必須現場看貨的品類采取批發(fā)市場形式，而非農產品，特別是日用小商品都是由專業(yè)批發(fā)商在自己公司里完成批發(fā)業(yè)務。但是，我國的特殊國情（地域發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、交通通訊相對落后、信息渠道相對不暢）決定批發(fā)市場業(yè)態(tài)還會在繼續(xù)存在下去，并在最近今年，由于收益的客觀，愈演愈烈。
第二部分 中國主要小商品城
從以上所有中國具有知名度的大型專業(yè)市場，幾乎都是起源于80年代，在市場規(guī)律下產生的，以綜合性市場群為主，這些市場目前仍然是中國批發(fā)市場的主流，但是，由于歷史原因，普遍存在老批發(fā)市場存在的經營問題。
批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近20年，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進入調整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴峻挑戰(zhàn)。批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。但由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經濟發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習慣，批發(fā)市場這種流通模式在相當一段時間內，如在2010年至2020年期間，還將存在與發(fā)展，充滿著活力。如何實現跨世紀中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調整、創(chuàng)新與發(fā)展呢？
1．實現批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉變。市場經濟就是法制經濟，批發(fā)市場作為市場經濟的一種形式，必須通過法律手段進行規(guī)范化發(fā)展。
2．實現批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質的提高轉變。走出傳統(tǒng)的只注重數量增加，而忽視優(yōu)化市場質量的發(fā)展模式，在重視市場硬件建設的同時，加強市場軟件建設，完成市場由外延擴張向內涵發(fā)展的過渡。市場建設的重點要放在市場功能的完善上，通過對現有市場的改造、擴建和軟件設施的配套建設，來擴大市場規(guī)模。要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經營品種的商品特性進行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經紀人隊伍。要根據市場需求。及時調整商品結構，增強市場的競爭能力。努力實現批發(fā)市場與產業(yè)基地的有機結合，走市場連基地�；卮偈袌龅陌l(fā)展路子，形成貿工農、產供銷一體化的市場發(fā)展模式。開拓農村市場是中國政府提出的擴大內需、開拓市場的長期戰(zhàn)略方針。批發(fā)市場在開拓農村市場中有著得天獨厚的優(yōu)勢，只有占領了農村市場，批發(fā)市場才有生存和進一步發(fā)展的空間。
3．實現批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉變。批發(fā)市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和形成價格”四大功能。因此，中國批發(fā)市場的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實現來進行完善，逐步把批發(fā)市場建設成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結算中心。要逐步走出千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，通過辦分市場和連鎖經營，實行總經銷、總代理，大力開展配送業(yè)務等形式來豐富市場交易模式，大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發(fā)市場運作的交易方式。要積極促進批發(fā)市場信息網絡建設，逐步形成全國聯網的信息網絡體系，實現有形市場與無形市場的有機結合，推動批發(fā)市場朝著適應現代流通改革要求的方向發(fā)展。
4．實現批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質產品的集散地轉變。過去，一提到批發(fā)市場，就與假冒偽劣商品聯系到一起，特別是小商品市場表現得更為突出，嚴重損害了批發(fā)市場聲譽。近年來，一些市場認識到產品質量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當一部分市場中存在。我們正在開展的百城萬店無假貨向批發(fā)市場延伸活動，目的就是提高批發(fā)市場中經營商品的質量，在批發(fā)市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發(fā)市場的新形象。
5．實現批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉變。實踐已經證明，批發(fā)市場的單一投資主體的管理模式，已不適應批發(fā)市場發(fā)展的要求。要按照《中共中央關于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的要求，積極引導批發(fā)市場運行和管理體制向現代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯合，實現批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經營管理批發(fā)市場。加強聯合，是市場經濟發(fā)展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯合，擴大市場規(guī)模，增強市場的競爭能力和輻射力。
第三部分 廣州專業(yè)批發(fā)市場概況
廣州作為中國最早對外開放的區(qū)域，商業(yè)發(fā)展非常成熟，批發(fā)市場主要是在傳統(tǒng)的農貿市場、集貿市場的基礎上自發(fā)形成起來，并在此基礎上不斷升級改造發(fā)展起來。幾乎包括了所有行業(yè)。根據政府數據，廣州共有大中小型各類專業(yè)批發(fā)市場485個（有一種說法是超過1000家，這并沒有具體的統(tǒng)計數據，不太確定）。按行業(yè)劃分為工業(yè)品批發(fā)市場（包括生產資料和生活資料）、農產品批發(fā)市場（包括生產資料和生活資料）和綜合類批發(fā)市場（既經營工業(yè)品又經營農產品）。
工業(yè)品批發(fā)市場是廣州批發(fā)市場中的主力軍，共有市場306個，占市場總數的63.31％。農產品批發(fā)市場是廣州最早興起的批發(fā)市場，共有市場99個。占市場總數的20.41％。綜合類批發(fā)市場由于混合經營，定位不專業(yè)，因此大多層次較低，競爭力不強。廣州現有綜合類的批發(fā)市場共80個，只占市場總數的16.49％。
在廣州，同樣存在由于歷史自發(fā)形成批發(fā)市場，由于缺少計劃性的規(guī)劃而導致存在很多問題，抑制了專業(yè)市場的發(fā)展空間：
第一：廣州批發(fā)市場的空間布局不合理。由于沒有嚴格審批和統(tǒng)一管理，各級政府管理部門都參與市場建設，市場發(fā)展一度出現無序發(fā)展、惡性競爭的狀態(tài)。現在還有44.9％的批發(fā)市場分布在老市區(qū)，一方面由于市場面積受到用地限制和級差地租較高，市場規(guī)模不可能再擴大，反而會縮小，難有更大的發(fā)展空間。另一方面，由于交通、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、城市形象等因素的制約，使其難以在老市區(qū)立足。
第二：市場建設水平總體還較低，不少批發(fā)市場規(guī)模較大，但層次較低，硬件設施有待改善，配套設施明顯不足。很多市場是利用閑置的倉庫和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面只是簡易棚式建筑，場內布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多批發(fā)市場的選址與開發(fā)建設缺乏科學、統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設等現象較為嚴重。市場建設水平較低還反映在市場信息化程度上，大部分批發(fā)市場沒有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網絡，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。
第三：廣州批發(fā)市場的組織化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應有的、完善的法制來保障市場機制的正常、有效發(fā)揮。不少批發(fā)市場的開辦者對市場只管收租收費，不加強內部管理，市場管理嚴重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質不高，甚至有些市場存在售賣偽劣商品，騙買騙賣，短斤少兩，貨不對版，欺行霸市等不良現象，安全隱患大。
未來廣州批發(fā)市場的發(fā)展趨勢主要顯現以下特征：
1、市場發(fā)展從無序到有序，從低級到高級 未來市場的層次結構將更為合理，管理更為科學、有力，檔次進一步提高，秩序明顯好轉，形成一批在國內外批發(fā)行業(yè)有舉足輕重影響的、具有較強商貿旅游吸引力的大中型批發(fā)市場。
2、市場加速園區(qū)化、規(guī)�；�、中高級化發(fā)展 由于批發(fā)市場向城市外圍發(fā)展和市場需求拉動，加上政府的有力引導，一批大型的批發(fā)市場園區(qū)將會崛起，批發(fā)市場規(guī)模將會進一步擴大。同時，批發(fā)市場向中高級方向發(fā)展，提升市場功能，注重品牌效應，加強規(guī)范管理，將大大改變傳統(tǒng)批發(fā)市場的面貌。
3、市場專業(yè)化、特色化更為突出 具有鮮明特色的專業(yè)批發(fā)市場競爭力較強，將得到迅速發(fā)展，批發(fā)市場專業(yè)化、特色化更為突出。在專業(yè)化、特色化的基礎上做強做大，將涌現一批對行業(yè)產品價格具有重要影響力的專業(yè)市場。
4、市場空間布局向中、外圈層轉移 由于中心城區(qū)地價的不斷上升和批發(fā)市場對停車、倉儲設施要求高的特點，使得大中型批發(fā)市場由傳統(tǒng)的城市中心區(qū)轉向接近高速公路出入口的城市邊緣地區(qū)、車站、碼頭和主要交通干道沿線，市場的空間分布更為合理。
5、批發(fā)市場與物流配送相融合 物流業(yè)已成為世界經濟的“第三利潤源”、新興的朝陽產業(yè)。批發(fā)市場與物流配送進一步融合。一種形式是兩者的復合，即在批發(fā)市場園區(qū)中復合物流配送，在物流園區(qū)中復合批發(fā)業(yè)務。另一種形式是兩者的互補，即批發(fā)市場的商流與物流分離，通過第三方物流來保證貨物隨著交易流轉。批發(fā)市場為物流配送提供業(yè)務，物流配送為批發(fā)市場提供服務。
6、市場廣泛應用電子信息技術 大中型批發(fā)市場的發(fā)展將適應當代科技的發(fā)展，將越來越多地運用電子信息技術，大大改變市場交易、市場管理、市場營銷等的傳統(tǒng)模式，促使批發(fā)市場走信息化的發(fā)展道路。
第四部分 新項目帶來的反思
近幾年來，國內部分一個又一個“重量級”專業(yè)市場項目拔地而起：
漢口北國際商品交易中心：總建筑面積300萬平米，交易市場面積為210萬平米，物流倉儲43萬平米，生活及綜合配套33萬平米，預計投資60億元，一期紡織服裝、鞋帽箱包、工藝禮品、酒店用品、兒童用品等五個批發(fā)市場，總面積30萬平米。
中國小商品（廈門）國際商業(yè)城：占地500畝，總投資15億元，分兩期在三四年內實施，包括產品設計研發(fā)中心、各類小商品展銷中心、物流配送中心、商務配套中心等四大功能區(qū)。
北京國際商貿物流港：185萬平米的建筑面積，總投資40億，首期開發(fā)面積22萬平米。
然而，已經開始投入運營的幾個項目卻出現進展緩慢現象，見下表：
國內非常多的項目案例，發(fā)展商幾乎是完全按“國際慣例”做足了工夫：
1、請專業(yè)的調研公司做項目調研；
2、開項目論壇，請專家做論證；
3、地方重點項目，取的政府的大力支持；
4、請專業(yè)的設計公司進行建筑設計；
5、請專業(yè)的廣告策劃公司進行項目推廣宣傳策劃，投入了大量廣告經費；
6、尋找了大量合作伙伴進行所謂的“項目合作”；
7、聘請大量招商人員，董事長帶隊親自進行談判招商，天天到其他市場去招商挖角；
8、在招商政策方面給出了非常多的優(yōu)惠讓利政策，旨在放水養(yǎng)魚；
然而，在招商過程中不短調整定位，結果投資者的水放完了，魚卻沒有養(yǎng)活。是什么原因導致如此被動的局面？追其結果，如下幾個方面的失誤在運作中是需要警覺的：
1、受無良策劃公司欺騙，調研人員與策劃團隊是同一批人，為了獲得策劃的機會，調研的結果總是項目機會大于風險；
2、作秀行為，專家、學者、協會、政府官員這些很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學者認可之類話題，結果受傷的還是投資者自己；
3、項目硬傷，項目挑戰(zhàn)強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；
4、閉門造車，沒有真正了解客戶需求；
5、招商策略沒有落到實處；
6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
7、過于相信協會號召力，與協會合作以為就取得了成功的保障，目前協會大多是松散組織，并不具備真正的號召力，會員企業(yè)本身都有自己的拓展思路；
8、投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經濟決心或實力；
9、大絮宣傳炒作，以為有了名氣就有會成功，結果是有了名聲卻沒有市場；
10、玩超前概念，策劃人主觀意愿上升級市場，導致商家觀望多于行動；
另外，專業(yè)批發(fā)市場經營者在拓展新市場方面的心理特性程以下規(guī)律：
1、經過某些專業(yè)市場的運作失敗的教訓，拓展投資變的異常謹慎；
2、利潤單薄，對投資收益看的越來越重要；
3、能否帶來直接生意是最關鍵的；
4、觀望超前定位的專業(yè)市場，更多的人是在市場旺后后悔，或者寧愿在市場旺后高價獲取，而不太愿意讓自己進入守場或者高風險個境地；
5、對新市場的各軟硬件要求非�？量�，如層高、停車、倉庫、空調、交通、物流、人流、配套設施、繳租條件、管理費用、廣告等等，他們甚至對一些小細節(jié)要求很高；
6、對新市場的守場時間要求很長；
7、對合作條件要求很多，甚至很不平等；
8、大中型有實力企業(yè)對市場的前瞻性較好，他們看好有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯?BR> 9、除了少數品牌生產廠家對少量及其重要的市場會設店面外，一般由其代理商設置；
10、一個專業(yè)市場的客戶構成還是以中小型企業(yè)及經銷商構成為主；
此情此景，需要每一個開發(fā)商或市場經營者必須面對一個課題：給客戶商家進入您的市場一個明確的理由，給消費者進入您的市場一個明確的理由�。�！
讓自己的生意不斷發(fā)展是每一個經營者堅持要的答案。
對這個課題拒不回答，結果只有一個：商鋪閑置�。�！
開發(fā)商應該具備什么樣的觀念：
首先需要認清商業(yè)物業(yè)（商鋪）的實質。一個簡單的例子就可以說明：
為什么一個6平米的冷飲商鋪年租金達到了40萬元的天價，很簡單：這個商鋪每天要賣掉4卡車冷飲。
為什么許多商鋪免租金都沒人入住，很簡單：那里一定沒有什么生意可做。
商鋪黃金與否，首要的是經營戶能不能掙到錢，投資者能不能收回投資和投資回報。而一切的源頭就是消費者是否被給與了他必須光臨的理由，消費者愿意來此花錢。
商業(yè)物業(yè)開發(fā)商必須確立這樣的觀念：項目從規(guī)劃、設計開始，就當研究最終消費者的消費習慣、消費傾向、消費可能并滿足他們的需求，從而確定項目能夠給予消費者核心利益；項目建設完畢，要對投資商鋪者自營和租賃商鋪經營者慎重選擇，確保他們所經營的項目能夠按規(guī)劃提供給消費者核心消費利益。
對消費者進行宣傳、引導，將項目能夠給予他們的核心利益充分傳達。從而確保商業(yè)項目對經營戶的支持，確保人氣旺盛、商業(yè)繁榮。
所以，一個專業(yè)市場成功，招商是關鍵中的關鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶需求的項目自然就會事半功倍。故做一個項目，除了有效的推廣宣傳，其實真正最核心的就是前期研究清楚項目市場定位是否符合市場發(fā)展規(guī)律，關門造車或者是想當然作出的一個定位，即使做了很多的炒做、宣傳、煽動，獲得的也許僅僅是世人的關注與觀望，誰會第一個吃螃蟹，在現在利潤如此單薄的市場上，面對眾多的專業(yè)市場，經營者對新市場投資變的異常謹慎。
第五部分 打造新型專業(yè)批發(fā)市場建議
一、 批發(fā)市場的選址要求（表6）：
二、批發(fā)市場設施建設導引：
1、配套設施要周全，布局要合理、規(guī)范，體現以人為本和生態(tài)環(huán)保精神。
2、根據預測市場的規(guī)模容量和特點，合理確定配套設施建設的規(guī)模和檔次。
3、考慮市場經營商品的特色、種類，合理確定場館、攤位的設計、組合和分布；安排好市場內部的功能分區(qū)，保持各功能區(qū)的有機聯系；市場實現室內化，有明亮的鋪面、寬敞的通道和較現代化的設施設備，營造良好的購物環(huán)境。
4、足夠的存貨倉庫，一般要求為以賣場面積的2-3倍。
5、由于批發(fā)市場商品流通量大，要有足夠的貨梯運載能力。
6、市場建筑、布局應有一定特色，結合自然地形建設，與周邊環(huán)境相協調；市場應與外部交通實現良好的銜接，但與城市主干道應該保持一定距離，適宜于設在與主干道相聯的輔道旁，既方便市場貨物的交通運輸，同時盡可能避免對城市交通正常運作的干擾。
7、在升級改造和新建批發(fā)市場時，考慮市場貨物集散功能的用地規(guī)劃，如貨物承運點的用地，設置相應的市場貨物集散功能設施。
8、根據市場的性質和特點，配備必要的設施設備，包括餐旅設施、金融電訊設施、消防設施、環(huán)保衛(wèi)生設施、安全保衛(wèi)設施、會議接洽場所、停車場地、公廁等。
三、在規(guī)劃方面注意以下原則：
1、突出特色原則
規(guī)劃建設要突出特色，在經營項目、場所建設、市場交易和管理上突出自己的特色，由此形成較穩(wěn)定的客源群。同時，要重視批發(fā)市場檔次的提高，注重品牌形象，增強市場的競爭力。
2、協調發(fā)展原則
要協調好與城市建設、產業(yè)發(fā)展、環(huán)境保護、道路交通的關系，特別是市場的發(fā)展與現代物流業(yè)、電子商務、會展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展的關系，既使市場的功能和層次得到提升，又促進現代物流業(yè)、電子商務、會展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展，產生良性互動互補的關系。
3、質量優(yōu)先原則
重質量，拓展除了交易以外的展示、包裝、信息系統(tǒng)、物流配送、商旅互動等多種功能，注重金融、通訊、餐飲、運輸、會議、環(huán)境、衛(wèi)生、消防、安全、停車場等綜合配套。
4、區(qū)域輻射原則
站在大流通、大市場、大區(qū)域的角度，注意與周邊地區(qū)的競爭與協作，確立批發(fā)市場的發(fā)展方向、發(fā)展目標和發(fā)展?jié)摿�，從而盡可能擴大批發(fā)市場的服務半徑和輻射范圍，增強批發(fā)市場的輻射力和影響力。
參考文獻：《廣州市商業(yè)網點規(guī)劃2003-2012》
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